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Your Phoenix Real Estate Expert

美國亞利桑那州鳳凰城房地產專家

吳仁傑 James Wu

鳳凰城房地產專家 James Wu

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專精商業地產,提供整體服務

我以專業工程師的背景為您精準找到合適的房地產物業

專精商業地產，商場，工業廠房，專業辦公大樓。不論是您的需求是辦公，零售，展示，批發，倉庫，物流中心或製造廠房，我都能以專業工程師的背景為您精準找到合適的房地產物業。

實例 1：客戶是從外州來亞利桑那州開發市場的建築裝潢材料公司，需要至少一萬呎可做零售和批發倉庫。

客戶需要在鳳凰城市中心附近找到至少一萬呎倉庫的可做商業用途的廠房。我在兩周內協助客戶鎖定一萬五千呎的商業用廠房。廠房前面可輕易整理成零售櫃台和裝潢材料展示廳，內部後面大部分空間用為倉庫。廠房後有合規適中的卡車進貨裝卸台，以及足夠多的出貨卸載平台。廠房接近主要道路和高速公路交流道，交通便利，且直接面對主要道路入口，能見度高。廠房所在的工業園區環境新穎優美，提高客戶的建築裝潢材料公司整體質感。

我協助這位外州來的客戶在亞利桑那州設立公司。並協助客戶確定對廠房的使用符合鳳凰城市政府市區的規劃用途，並符合其它的法規。

實例 2：客戶是台灣來亞利桑那州鳳凰城的台積電供應商，需要在鳳凰城建立運作據點，能夠配合台積電廠的興建時間來盡快加入運作。

我與客戶溝通之後盡速排定時程完成

幫客戶聯繫鳳凰城市本地的會計師和律師，讓客戶在美國的財務, 稅務, 和法令方面有強力支援。
協助客戶在亞利桑那州開設公司。
協助客戶幫公司經營團隊購買住宅。
協助客戶在最短的時間內幫公司工程人員和上游技術人員租到公寓。我親自實測確定從公寓到台積電廠的距離在開車25分鐘之內。
在最短的時間內幫公司工程師團隊找到舒適和交通便利的辦公室。
幫公司找到適合的工業廠房，有足夠大的倉庫，租金合理，位置接近主要道路和高速公路交流道，開車能很快達到台積電廠。

【我不是美国人，没有美国护照或绿卡，也不在美国，

可以在美国买房投资吗？】

如果您有以上的问题，找我就对了！

【我帮您在美国买房四部曲】

1）需要您的基本信息：

您的中英文姓名，本国护照号码
您的本国护照首页照片
您的地址與電話
您的微信或LINE，电子邮箱(Email)
财务信息（英文）– 存款证明、英文银行存款单

2）决定买房预算，使用现金或需要贷款，买房地点，房型：

我会跟您沟通，了解您的预算计划
我会跟您各个地区的平均收入，学区高下，新屋开发，房价增值潜力，租金估算，协助您决定买方的地区
在决定买房预算之后，需要正式的银行账户存单。（注：银行账户存款单是作为出价时的财力证明附件。）
我会用微信电话或LINE电话与您联系讨论这些细节。 如有问题请随时跟我电话联系。
决定要购买的房子城市地区和房型，并准备好财务预算

3）看房，出价，成交进入交易托管，取得产权：

开始看房咯！线上视频看房！
我发的房屋信息，让您可以在微信/LINE或Email上点入链接看房。
告诉我您初步看中的房子，我会到这个房子内部录影，让您进一步用视频看房。
在出价，成交，并进入交易托管期这段时间里，所有的交易文件都是经由电子邮件(Email)正式传送，查阅，及签名。所以在这段时间里接到我的通知之后，请务必查阅您的电子邮件。
您的出价被卖方接受后，买卖双方签名的合约生效之后，交易就进入公证托管期(Escrow Period)。
公证托管期(Escrow Period)：在这个期间买卖双方都有很多工作要做，有很多文件要签署，例如房屋检查(Residential Home Inspection), 白蚁检查(Termite Inspection), 交屋验房等等。每个文件都有时效性而且要透过电子邮件(Email)来做线上签署，所以在这段时间您务必要与我保持联系，以确定每一份文件都在过期之前能够完成审查和签署。
交屋階段：在公证托管结束(Close of Escrow)后，交屋之前必须做的：
1. 交屋检查 - 最后巡房
2. 购买房屋保险

4）房产管理：

控制成本并维持稳定的房租收入

投资房产：在财务上来说就是房租收入与养房成本的运营。在收入上维持符合市场趋势又稳定的房租收入；在成本控制上把养房成本极小化又维持稳定的房产维修支出。

您必须要有能够在美国流通的跨国银行账户，这个账户的功用是
（1）您的租客缴房租；
（2）您可以在美国缴买房之后的费用：
· 房贷月供(Monthly Mortgage Payment)
· 房屋保险费(Homeowner’s Insurance)
· 房产税(Property Tax)
· 物业主协会费用(Home Owner’s Association Fee)
· 房屋维护费用：庭院维修，空调，白蚁，漏水意外等
· 水电瓦斯费用(Utilities)
· 一次性房屋升级(Upgrade)
控制成本并维持稳定的房租收入
投资房产：在财务上来说就是房租收入与养房成本的运营。在收入上维持符合市场趋势又稳定的房租收入；在成本控制上把养房成本极小化又维持稳定的房产维修支出。

专题二

购买投资房 – 哪里比较好?

加州洛杉矶橙县尔湾地区?

或是 亚利桑那州凤凰城?

亚利桑那州凤凰城地区与

加州橙县尔湾地区购买投资房之比较

上面的比较显示由于加州洛杉矶尔湾地区的房价已经太高，加州的地产税率也比亚利桑那州高了一倍以上，所以在加州的地产投资年盈利率（投资净收入/买房成本）只有稍高于 2%。而亚利桑那州的地产投资年盈利率在 5%以上。

如果我有一百四十万美金的预算用来买房投资，每年（税前）净收入大约多少：

在加州尔湾市可以买1户，每年净收入约$30,366

在亚利桑那州好年市可以买3户，每年净收入约$77,952

另一个在美国买投资房的考虑：万一碰到坏房客，或是不付房租又赖着不走的房客，房东要如何依法赶走这种房客

在加州，因为加州州法偏向保护房客的权利，所以房东要依法赶走不付房租又赖着不走的房客 非常困难。 要花的时间最短也需要三个月,最长的可能多达两年。

在亚利桑那州，因为州法相當明確, 並不偏袒房東或訪客任何一方, 所以在亞利桑那州驅趕不付房租的房客的做法比較簡單直接。 依法执行让房客搬走只要大约18到25天。

美国的五十州里面,加州是华人最熟悉的地方. 大部分华人来到美国第一个想到的就是在加州买房,尤其是南加州洛杉矶,橙县尔湾一带成为华人移民来美移民定居的 首选. 除了在美国置产定居之外,也有许多人在来到美国买投资房出租. 最近这几年亚利桑那州凤凰城地区也成为许多科技工业进驻，房地产高涨的地区。 身为加州和亚利桑那州的地产经纪和地产投资人,我想对在这两个州的地产投资做一个比较:

代表加州的城市: Irvine 尔湾市
代表亚利桑那州凤凰城郊区的城市: Goodyear 好年市
这两个城市同样是位于交通要冲，科技工业聚集，经济发达的年轻城市
列入比较的房屋: